El cambio de vivienda habitual es una decisión muy importante que no suele tomarse a la ligera. Se tienen en cuenta muchos factores y circunstancias. No obstante, la mayoría de las personas no tienen en cuenta el elemento tributario de esta operación. Una vez se vende la vivienda, deben llevarse a cabo las obligaciones tributarias, que no son pocas, en tiempo y forma. Por este motivo, aconsejamos que ante este tipo de negocios se ponga en manos de un asesor fiscal.
En primer lugar, el comprador deberá tributar por IVA en el caso de que se trate de una primera transmisión o por el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, si se trata de una segunda transmisión. Se entiende por primera transmisión de las viviendas nuevas realizadas por el promotor. El importe de IVA para viviendas es del 10% en la mayoría del territorio nacional a excepción de Canarias en el que el importe del IGIC es del 7%. En este caso, será la sociedad vendedora la que genere la autoliquidación en la que incluirá el IVA repercutido al comprador
En el caso de segundas transmisiones, el comprador tributa por ITP. En este caso, el adquirente es el obligado a autoliquidar dicho impuesto con el Modelo correspondiente ya que es un impuesto cedido a las Comunidades autónomas. Esta autoliquidación deberá presentarse en el plazo de 30 días hábiles a contar desde la fecha de la compraventa. Asimismo, hay que tener en cuenta que como la operación se formaliza en escritura pública, deberá liquidar el impuesto sobre actos jurídicos documentados.
En sede del vendedor persona física, al vender el inmueble, se produce una ganancia o una pérdida patrimonial que deberá tributar en IRPF. La normativa que regula el impuesto sobre la renta de las personas físicas contiene en su artículo 38 de la Ley de IRPF una exención para las ganancias derivadas de la venta de la vivienda siempre y cuando se reinvierta este dinero en la compra de una nueva vivienda habitual. La reinversión debe efectuarse, de una vez o sucesivo, en el periodo máximo de 2 años. No obstante, hay que tener en cuenta que se produjo una modificación de la normativa tributaria en 2015 que afecta a la venta de inmuebles. Por esta razón, deben diferenciarse las ventas realizadas con anterioridad a 31 de diciembre de 2014 y las posteriores.
Hasta el momento los tributos mencionados son estatales y autonómicos, pero la administración local no va a ser menos y también se va a ver beneficiada por la operación. En este caso, el vendedor deberá tributar por el impuesto local conocido como plusvalía municipal. Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos que se presenta en el momento de la venta desde que se adquirió. Para hacer este cálculo, no se tiene en cuenta el valor de mercado y antes se debía tributar por este impuesto aunque no existiera plusvalía, es decir, que se vendiera a pérdida. Sin embargo, el Tribunal Constitucional se pronunció declarando la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos de la norma que permitían esta situación por tratarse de situaciones inexpresivas de capacidad económica por inexistencia de incrementos de valor. También el Tribunal Constitucional declaró la no sujeción a este impuesto en los casos en los que la cuota que debe pagarse de plusvalía municipal es superior a la ganancia obtenida por la venta.
Como hemos podido ver la fiscalidad está en todas partes gravando operaciones de todo tipo. La venta de la vivienda habitual no iba a ser menos y debido a la complejidad de trámites es cada vez se recurrente que los ciudadanos soliciten asesoramiento fiscal en este tipo de transacciones.
